来源_鹏霖财务 发布日期:2024年01月09日
将债务转为资本怎么做会计分录？
税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告税务总局公告2024年第25号为贯彻落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》，切实优化契税纳税服务，规范契税征收管理，根据《契税法》（以下简称《契税法》）、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(2024年第23号，以下简称23号公告)等相关规定，现就有关事项公告如下：一、契税申报以不动产单元为基本单位。二、以作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。三、契税计税依据不包括增值税，具体情形为：（一）土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不含增值税；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。（二）土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额。（三）税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。四、税务机关依法核定计税价格，应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定。五、契税纳税人依法纳税申报时，应填报《财产和行为税税源明细表》（《契税税源明细表》部分，附件1），并根据具体情形提交下列资料：（一）纳税人身份证件；（二）土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证；（三）交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证，其中，土地使用权出让为财政票据，土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票；（四）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。六、税务机关在契税足额征收或办理免税（不征税）手续后，应通过契税的完税凭证或契税信息联系单（以下简称联系单，附件2）等，将完税或免税（不征税）信息传递给不动产登记机构。能够通过信息共享即时传递信息的，税务机关可不再向不动产登记机构提供完税凭证或开具联系单。七、纳税人依照《契税法》以及23号公告规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件，并根据不同情形提交相关资料：（一）在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料；（二）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书；（三）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证；（四）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证。税务机关收取纳税人退税资料后，应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况�：耸岛蠓咸跫募词笔芾�，不符合条件的一次性告知应补正资料或不予受理原因。八、税务机关及其工作人员对税收征管过程中知悉的个人的身份信息、婚姻登记信息、不动产权属登记信息、纳税申报信息及其他商业秘密和个人隐私，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。纳税人的税收违法行为信息不属于保密信息范围，税务机关可依法处理。九、各地税务机关应与当地房地产管理部门加强协作，采用不动产登记、交易和缴税一窗受理等模式，持续优化契税申报缴纳流程，共同做好契税征收与房地产管理衔接工作。十、本公告要求纳税人提交的资料，各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局能够通过信息共享即时查验的，可公告明确不再要求纳税人提交。十一、本公告所称纳税人身份证件是指：单位纳税人为营业执照，或者统一社会信用代码证书或者其他有效登记证书；个人纳税人中，自然人为居民身份证，或者居民户口簿或者入境的身份证件，个体工商户为营业执照。十二、本公告自2024年9月1日起施行。《全文废止和部分条款废止的契税文件目录》（附件3）所列文件或条款同时废止。特此公告。税务总局2024年8月26日解读关于《税务总局关于契税纳税服务和征收管理若干事项的公告》的解读为贯彻落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》，切实优化契税纳税服务，规范契税征收管理，根据《契税法》（以下简称《契税法》）、《财政部?税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（2024年第23号，以下简称23号公告）等相关规定，税务总局制发了《关于契税纳税服务和征收管理若干事项的公告》（以下简称《公告》）。现就有关问题解读如下：一、《公告》制发的背景是什么？《契税法》于2020年8月11日经第十三届全国人大常委会第二十一次会议表决通过，自2024年9月1日起施行。为保证《契税法》顺利实施，财政部和税务总局联合制发了23号公告。在此基础上，为进一步优化纳税服务，规范契税征收管理，税务总局制发《公告》，明确契税纳税申报、税款核定征收、退税、先税后证、信息保密等纳税服务与征收管理规定，为纳税人和基层税务人员提供了政策依据与办事指引。二、为什么契税申报的基本单位是不动产单元？根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定，不动产单元是权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，且不动产单元具有唯一编码。为进一步提升契税纳税申报的规范性，便于纳税人理解和办理，并与不动产登记有关规定统一衔接，《公告》明确了纳税人申报契税的基本单位为不动产单元。因共有不动产份额变化或者增减共有人导致土地、房屋权属转移的，纳税人也应以不动产单元为单位申报契税。【例1】自然人A整体购买某幢住宅楼。在办理不动产权属登记时，不动产登记机构将该幢住宅楼登记为2个不动产单元，则A应就2个不动产单元分别向税务机关申报契税。三、以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属应申报契税的，如何确定适用税率、计税依据等？《契税法》第二条第三款规定，以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当征收契税。为方便纳税人确定上述应税行为契税申报的适用税率、计税依据等，《公告》明确，以作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。【例2】为支持合理住房需求，某省依法规定本地区住房买卖契税适用税率为3%。若纳税人A作为债权人承受某债务人抵偿债务的一套住房，A应参照住房买卖的适用税率3%，以及抵债合同（协议）确定的成交价格申报契税。四、契税计税依据不包括增值税具体指什么？23号公告第二条第（九）项规定，契税的计税依据不包括增值税。为方便纳税人确定契税申报的计税依据，《公告》按照土地使用权出售、房屋买卖，土地使用权互换、房屋互换，税务机关核定契税计税价格等三类情形，作出契税计税依据不包括增值税的具体规定。一是土地使用权出售、房屋买卖的，承受方计征契税的成交价格不含增值税；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。二是土地使用权互换、房屋互换的，应分别确定互换土地使用权、房屋的不含税价格，再确定互换价格的差额。三是土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为的，税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。需要说明的是，土地、房屋权属转让方免征增值税的，承受方计征契税的成交价格不扣减增值税额。【例3】某一般纳税人A公司销售其自建的房屋，含税价为328万元，并适用一般计税方法，2019年1月，A公司向纳税人B开具第1张增值税发票，注明的增值税额为10万元、不含税价格为100万元；2024年9月，A公司向纳税人开具第2张发票，注明的增值税额为18万元、不含税价格为200万元。则B申报契税的计税依据=100+200=300（万元）。【例4】自然人A与自然人B互换房屋，A的房屋不含税销售价格为145万元，B的房屋不含税销售价格为100万元。则A申报契税的计税依据为0；B申报契税的计税依据=145-100=45（万元）。【例5】自然人A将一套购买满2年的住房销售给自然人B，合同确定的交易含税价为210万元，A符合免征增值税条件，向税务机关申请代开增值税发票上注明增值税额为0,不含税价格为210万元。则B申报缴纳契税的计税依据为210万元。五、《公告》实施后，纳税人申报契税所需提交资料有变化吗？没有变化。《公告》延续税法实施前做法，明确契税纳税人依法纳税时，应填报《财产和行为税税源明细表》（《契税税源明细表》部分），并根据具体情形提交下列资料：（一）纳税人身份证件；（二）土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证；（三）交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证，其中，土地使用权出让为财政票据，土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票；（四）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。需要说明的是，税务总局发布的《关于契税纳税申报有关问题的公告》（2015年第67号，以下简称67号公告）将继续有效。67号公告规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。六、纳税人如何申报享受契税减免税政策？根据《公告》规定，契税纳税人符合减免税条件的，应按规定附送有关资料。对享受公共租赁住房、农村饮水安全工程等契税减免税政策的纳税人，根据《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（2019年61号）、《财政部税务总局关于继续实行农村饮水安全工程税收优惠政策的公告》（2019年67号）等规定，实行资料留存备查的优惠办理方式。七、修订后的《契税税源明细表》填报项目有什么变化？根据《税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（2024年第9号）第一条规定，纳税人申报缴纳契税时，应填报《财产和行为税税源明细表》（《契税税源明细表》部分）。《公告》附件1公布了修订后的《契税税源明细表》（以下简称《税源明细表》）的样式。与原表相比，《税源明细表》主要变化有三个方面：一是为进一步减轻纳税人负担，在满足契税申报要求基础上，将《税源明细表》“用途”栏次选项由原来的“居住”“商业”“工业”等7项压缩为“居住”和“非居住”2项，“权属转移方式”的选项也进行了简化。二是将原表中“减免性质代码和项目名称”细分为“居民购房减免性质代码和项目名称”和“其他减免性质代码和项目名称”两个栏次。其中，“居民购房减免性质代码和项目名称”仅供自然人购买住房申请享受居民购买家庭唯一、家庭第二套等优惠政策时填报，“其他减免性质代码和项目名称”供企业和自然人申请享受其他优惠政策时填报。符合条件的纳税人，可以使用《税源明细表》同时填报两类优惠，“一次填报、同时享受”。【例6】自然人A的房屋被该县征收，获得货币补偿80万元，之后A重新购买一套80平方米的住房，不含税成交价格为100万元，并符合家庭唯一住房优惠条件。如该省规定对成交价格不超过货币补偿的部分免征契税，则A申报契税时，应在“居民购房减免性质代码和项目名称”中选择个人购买家庭唯一住房90平米及以下契税减按1%征收的减免性质代码和项目名称，在“其他减免性质代码和项目名称”中选择授权地方出台的房屋被征收取得货币补偿重新购买住房契税优惠政策的减免性质代码和项目名称，并在“抵减金额”中填入“800000”元。则A申报契税的应纳税额=（1000000-800000）×1%=2000（元）。三是增加“权属登记日期”栏次。《契税法》第十条规定，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。《税源明细表》相应增加了“权属登记日期”栏次，供在土地、房屋权属登记后申报缴纳契税的纳税人填报使用。如纳税人在办理土地、房屋权属登记前申报缴纳契税的，无需填报该栏次。八、《公告》实施会影响目前房地产交易税费申报�？楹拖喙乇淼サ氖褂寐�？不会。目前，我们已经结合《契税法》实施需要，对征管信息系统中的增量房交易、存量房交易、土地出让转让等房地产交易税费申报�？榻辛诵薷耐晟�，同时，对使用�？樾杼畋ǖ挠泄厣瓯ū淼ソ辛送接呕�，《公告》实施后，房地产交易税费申报�？楹捅淼ト钥杉绦褂�。九、契税信息联系单的应用场景是什么？为更好落实契税“先税后证”的管理要求，方便完税后的纳税人办理不动产登记事项，《公告》明确，税务机关在契税足额入库或办理免税（不征税）手续后，应通过契税的税收缴款书、税收完税证明或契税信息联系单等，将完税或免税（不征税）信息传递给不动产登记机构。《契税法》实施后，税务机关启用统一样式的契税信息联系单，作为向不动产登记机构传递纳税人办税信息的载体之一，可以更好满足部门协作的管理要求。对于契税足额入库或办理免税（不征税）手续的，税务机关如无法通过契税的税收缴款书、税收完税证明传递信息的，可提供契税信息联系单。同时，如果能够通过信息共享即时传递办税信息的，税务机关可不再向不动产登记机构提供完税凭证或开具联系单。十、《公告》实施后，纳税人申请办理退税应提供资料有变化吗？办税资料有所简化。纳税人依照《契税法》及23号公告规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，税收缴款书或税收完税证明复印件，并根据不同情形提交相关资料：（一）在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料；（二）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书；（三）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证；（四）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证。为进一步简化办税流程和资料，纳税人办理退税时无需提交不动产权属证明材料。《公告》明确，收取纳税人退税资料后，税务机关应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。十一、应当依法予以保密的纳税人的个人信息具体包括哪些内容？依法予以保密的纳税人的个人信息具体包括：税收征管过程中知悉的个人身份信息、婚姻登记信息、不动产权属登记信息、纳税申报信息及其他商业秘密和个人隐私。需要说明的是，纳税人的税收违法行为信息不属于保密信息范围，税务机关可依法处理。十二、《公告》实施后，契税申报缴纳的主要方式有变化吗？没有变化。根据《契税法》有关规定，契税由土地、房屋所在地的税务机关征收管理。《公告》明确，对实行“一窗受理”的地区，纳税人可以到当地政府服务大厅或不动产登记大厅设立的综合受理窗口统一办理契税纳税申报及其他不动产登记、交易和缴税事项。具备条件的地区，纳税人可以通过电子税务局或纳税人端APP应用等方式，实现契税申报缴纳网上办理、掌上办理。十三、税务机关能够通过信息共享即时查验的纳税资料，纳税人还需要提交吗？《公告》规定，纳税人提交的资料，各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局能够通过信息共享即时查验的，可公告明确不再需要纳税人提交。十四、《公告》中纳税人身份证件具体内容指什么？《公告》所称纳税人身份证件是指：单位纳税人为营业执照，或者统一社会信用代码证书或者其他有效登记证书；个人纳税人中，自然人为居民身份证，或者居民户口簿或者入境的身份证件，个体工商户为营业执照。十五、《公告》什么时候起施行？《公告》自2024年9月1日起施行。修订后的《契税税源明细表》和契税信息联系单同日启用，《全文废止和部分条款废止的契税文件目录》所列文件或条款同日废止。会计人员必备技能就是做账报税，财务人员学实操，快速上岗不迷茫！推荐学习：175小时学习+全盘讲解+软件实操+配套资料+工作答疑，全盘理清，快速上岗，独立胜任会计岗位、总账会计、费用会计、往来会计、会计负责人等岗位。相关资讯： 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企业基本情况 江苏省宜兴市某环保公司是2023年成立的外商独资企业，总公司在英属维尔京群岛，主要生产销售环保产品发票、承接综合环保工程，增值税一般纳税人，企业所得税由国税机关征管。评估期内实现销售收入8378万元，增值税负担率仅为0.16%，与同行业平均值比较差异幅度达95.95%。 案头分析 历年经营状况分析。从2023年开始生产至2007年一直亏损，未随着销售收入的增长而出现利润，销售和利润的增长差异较大。2007年销售收入比上年增长331%，而利润仅比上年减亏70.58%。 销售收入、增值税金增长比率及税负分析。应缴税金增长率和销售收入的增长率严重不匹配，2007年度销售收入是上年的3.31倍，实际缴纳的增值税额却比上年下降71.78%；增值税税负历年偏低，最高为3.8%，最低仅为0.16%，而同行业增值税负警戒值为4.5%。通常，环保行业增值税税负偏低有两个特殊因素须核查：一是销售产品发票的同时一般还提供安装或建筑劳务，部分企业在不具备建筑安装资质的情况下，仅就设备销售部分缴纳增值税，而对建筑安装收入则缴纳营业税，且进项税金不作相应分摊，从而导致增值税税负偏低；二是环保设备销售结算一般采取分期收款形式，大部分企业不按合同约定的收款日期来确认收入，要待设备验收合格试运行一段时间后再确认收入，甚至由于款项未到等原因验收合格后仍不作销售，造成销售滞后，在一段时间内税负偏低。 成本费用收入占比结构分析。产品发票销售成本占销售收入的比率差异较大，由2006年的97%降为2007年的79.17%；销售费用占销售收入的比率变化异常，由2006年的35.08%锐减为2007年的5.23%。数据异常原因可能是：（1）企业的产品发票生产方式、产品发票结构发生重大变化；（2）财务核算不规范，成本费用核算存在随意性；（3）销售收入未及时入账，导致费用与收入不匹配。 生产成本及销售成本构成分析。2006年、2007年生产成本的构成差异较大，2006年直接材料占生产成本的32.78%，2007年却上升至96.72%；2006年制造费用占生产成本的60.93%，2007年仅为2.05%；所有发生的 生产成本 均转入 产品发票销售成本 ，生产成本、产成品期初期末无结余，分期收款发出商品无发生额。异常数据集中反映：企业生产方式、产品发票结构是否发生变化；财务成本核算是否存在随意性；行业销售结算方式一般为分期收款，分期收款发出商品无发生额，销售结算和销售确认方式有待核实。 资产负债表主要项目分析。（1） 其他应收款 期末余额较大，2007年达9388万元，与其当年实现8378万元的销售严重不相匹配，可能存在资金外借情况。同时该企业为外商独资企业，其投资总公司注册地在世界著名避税地英属维尔京群岛，可能涉及关联企业间的资金往来。企业是否有关联交易，有无按独立企业原则计算利息须核实。（2） 存货 和 预收账款 期末余额同步增长，且金额较大，2007年预收账款余额竟达20466万元，是当期销售的2.4倍，可能存在收到货款未及时申报销售的情况。 约谈 在随后的约谈中，评估人员了解到，2005年底，该企业承接了一脱硫工程，合同总价达2.5亿元，该工程包括设备销售、土建和安装，工期需2年~3年，工程承接时投入的费用也很高。企业已取得了建筑安装资质，目前该工程尚未全部完工，故未能产出效益和税金。 针对企业的陈述，以及此前发现的疑点，评估人员列出了三项内容请企业予以解释：1.工期需2年~3年的工程， 生产成本 及 产成品 科目年终无余额全部转入 销售成本 ，按规范化财务核算无此可能；2.2006年、2007年材料及制造费用在生产成本中的构成比例变化异常原因；3.销售费用占销售收入的比例差异较大理由。 企业说出了以下理由：1.公司产品发票生产过程主要在购货方现场施工，购进材料不通过仓库领用，直接在施工现场使用，财务主要根据收到的发票入生产成本，没有入库环节，年终将 生产成本 全部转入 销售成本 ；2.由于该业务是从2006年开始启动的，工程初期投入的费用较大，销售费用的发生主要在工程承接阶段，造成2006年销售费用较高；3.由于2006年购进的材料有部分未取得发票，财务未估价入账，造成2006年生产成本中原材料占比较低。2007年度将2006年和2007年未取得发票的材料全部估价入账，并全部转入 生产成本 ，造成2007年材料所占比例相对偏高。 通过对谈话内容的分析判断，评估人员指出：1.根据该单位的销售结算方式，按开票确认销售实现的方式与增值税销售确认时限的规定有一定出入；2.在成本费用核算方面，未根据财务制度遵循收入和成本配比的原则，存在一定的随意性；3.关联企业间的资金往来未按独立企业原则处理。 自查补税 在实地核查过程中，评估人员以约谈中确认的问题为切入点，对企业的账册、实物、发票、合同及内部流程等进一步核对，并将核查结果向企业进行了通报，要求企业对反映出来的涉税问题进行自查和确认。经过进一步自查，企业确认了评估期存在如下涉税问题：1.销售采取分期收款结算方式，根据合同约定已收到货款5922.02万元，未申报销售收入。2.未按会计制度配比原则核算成本。结转未计收入及相应成本，应调增应纳税所得额1036.74万元。3.在管理费用中，当年取得不合法凭证列支交际应酬费且计入其他科目列支，应调增应纳税所得额201.94万元。4.营业费用中，计提销售人员业务费249.65万元计入 其他应付款 科目中，未遵循权责发生制原则，应调增应纳税所得额。5.关联企业间资金往来未按独立企业原则核算。少计关联企业利息收入204.54万元。 对企业自查的情况确认后，评估人员得出下述结论：企业应补缴增值税1006.74万元，同时加收滞纳金；调增应纳税所得额1692.88万元；对建筑安装劳务转包扣缴营业税的情况需通报地税部门。 经评估调整后，增值税税负上升至5.23%。补税后税负略偏高于行业平均税负4.5%，主要原因是脱硫环保项目的利润空间要大于其他项目。评估后企业扭亏为盈，实现应纳税所得额1018.88万元。 （本案例由江苏省宜兴市税务局提供） 责任编辑：冠 “冠军营销”:名利交换背后的涉税处理