来源_鹏霖财务 发布日期:2024年01月09日
工程款分批支付的会计分录是什么？
摘要：房地产企业是税负最重的行业之一，首先分析了房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。然后从土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种出发，分析了该类公司税收筹划的方法。 关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税 税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的�：侠�、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由 暴利行业 向 平利行业 转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。 一、房地产企业的经营特点及税负情况 （一）经营特点 对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点： 1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在计划范围之内。 2.开发建设周期长，投资数额大�？⒉贩⑵币庸婊杓瓶�，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。 3.经营风险大�？⒉贩⑵钡ノ患壑蹈�，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品发票积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 （二）房地产公司税负情况 从行业角度看，目前房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%.一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。 二、房地产公司涉及的税种 （一）前期准备阶段的税种 房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。 （二）房地产开发阶段涉及的税种 在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。 （三）房地产销售阶段涉及的税种 1.营业税。对房地产出售方适用 销售不动产 税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中 服务业 税目，统一执行5%的比例税率。 2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。 3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用 产权转移书据 税目，按照0.05%税率征收。 4.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。 5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。 三、房地产公司的税收筹划策略 从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。 （一）土地增值税的筹划 土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。 1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较 项目借款的实际利息支出 与 土地成本和开发成本的两项之和的5% 孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。 2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃 20% 这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。 3.整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。 （二）企业所得税的筹划 1.迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品发票竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品发票已开始投入使用。（3）开发产品发票已取得了初始产权证明。已完工的开发产品发票不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。 2.充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。 （三）营业税的筹划1.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。 2.将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按 销售不动产 交5%的营业税和 建筑业 交3%的营业税，节约了2%的营业税。 参考文献： [1]王虹，陈立。纳税筹划[M].北京：清华大学出版社，2006。 [2]张卓，王红春。房地产企业税收筹划和可行性研究[J].应用能源技术，2007，（11）。 [3]马圣君。房地产企业土地增值税筹划分析[J].金融管理，2008，（5）。 [4]刘月新。房地产税收筹划的探讨[J].财经界：学术版，2009，（12）。【】 责任编辑：vince 人力资源管理外包的模式选择分析
【摘要】随着企业的快速发展,对人力资源开发和培养的要求越来越高,现有的培训管理模式难以满足人才培养的要求,需要建立科学的培训管理体系。本文对培训体系建设的关键点进行分析,并提出对策与建议 【关键词】培训体系 分析 对策建议 随着公司业务的快速发展,人才日益紧缺,对人才开发与培养的要求也越来越高,而人才的培养是一个系统工程,它需要一个系统的、科学的规划。培训体系是一个企业培训资源的有机组合,是企业对员工实施培训的一个平台,是培养实现企业战略人才的持续有力的保障。进行培训体系建设,可以改善企业为了培训而培训的现象,可以避免培训的盲目性和临时性,有效改善培训管理水平,提高培训效果,缩短人才培养的周期,增加人才储备,为企业的持续健康发展提供人才保障。为了确保培训体系建设的顺利进行,现逐一分析培训体系建设存在的难题,并提出相应的对策与建议。 1 培训体系建设需要公司多方的支持 培训只有与组织的战略目标紧密联系,才能起到持久推进和改善绩效的效果,才能起到培养企业核心竞争力的作用。培训体系的建设应该辅助企业实现其发展战略,不仅要着眼于当前所需知识和技术的传授,更要着眼于企业未来的发展。因此,培训体系建设不能由人力资源部门单独完成,它需要公司战略研究团队的指导,也需要公司各业务部门的大力支持,以确保培训体系的设计符合公司的发展战略。 对策建议: (1)成立培训体系建设领导小组,为培训体系的建设指明方向,审核培训体系的建设是否符合公司发展战略的要求,协调体系建设过程中存在的问题。 (2)成立培训体系建设工作小组,具体负责培训体系的建设实施工作。 (3)培训体系不是一层不变的,它必须是一个动态的、开放的系统,并且要根据公司发展战略和目标进行及时的调整。因此,领导小组和工作小组的设置也不是短期性的,而应长期存在。 2 培训体系建设要与人力资源管理的其它�？橛谢岷� 人力资源管理的各个�？�,是相辅相成,相互制约的。培训体系的建设不能从人力资源管理的其它�？橹泄铝⒊隼�,而应该与其它各个�？榻裘芙岷�,也就是说,培训、绩效、人才梯队建设等相关管理制度,需要互相渗透,互相制约,共同促进人力资源管理工作的协调发展。 对策建议: (1)绩效考核的目的是为了提高员工的绩效,帮助员工分析绩效优劣的原因,并提出改善的建议和措施,提出培训解决方案,因此,将绩效考核管理制度与培训管理制度适当对接,可以提高绩效考核的效果和培训的针对性。 (2)培训是人才开发与培养的有效途径之一,而岗位锻炼对人才开发与培养的效果更为明显,也就是说,业务部门对人才开发与培养也起到了非常关键的作用。因此,在某些岗位的工作职责中,就予以明确人才培养的责任。这就是岗位说明书与培训管理制度的联系。 (3)培训课程体系的设计,需要进行大量的培训需求调研,在调研过程中,要参考任职资格、人才梯队建设等;反之,课程体系的设计,也能反应任职资格及人才梯队建设对人才知识结构和能力素质的要求。 3 如何使培训体系建设与职业生涯发展相结合 培训工作的最终目的是为企业的发展战略服务,同时也要与员工个人职业生涯发展相结合,实现员工素质与企业经营战略的匹配。这一体系将员工个人发展纳入企业发展的轨道,让员工在服务企业、推动企业战略目标的同时,也能按照明确的职业发展目标,通过参加相应层次的培训,实现个人的发展,获取个人成就。 对策与建议: (1)以某一职族人才梯队建设作为员工职业生涯规划的试点,对职族每个梯队的人才有一个任职资格的要求,再根据任职资格的要求,设置培训课程体系。 (2)建议引进人才素质测评工具,通过测评工具对员工素质能力的分析,让组织了解员工现有能力与任职资格要求的差距,从组织的层面对员工提出培训建议;也可以通过专家对员工的考核,提出培训建议。 (3)培训需要全员参与,为了提高全员参与的热情,将职业生涯规划的工作,逐步推广到所有职族和岗位。 4 内训师队伍的建设,是培训体系建设的关键和难点 公司培养自己的内训师,开发有针对性的培训课程,将培训工作逐渐内化,既可以提高培训的针对性和有效性,创建全员学习的氛围,也可以节约培训成本,提高培训的经济效益。但内训师在课程开发、课件制作、授课及平时对学员的辅导中,均要花费不少时间和精力,这势必对内训师的工作造成一定的影响。因此,如何通过制度来协调内训师的工教矛盾,如何通过制度来激励内训师的教学热情,是培训体系建设的一个关键。 对策建议: (1)在某些关键岗位的任职资格中,明确该岗位必须担任内训师。根据员工的个性特点,不一定所有的人都能肩负内训师 编、导、演 的三个主要工作,因此,内训师的工作可以表现为课堂授课、教材的开发、工作经验的交流、专业论文的分享等等多种形式,但需要有相应的考核标准。 (2)给予企业内训师足够的支持与帮扶,帮助内训师成长。主要表现在内训师综合素质的提高上。内训师的授课技巧,除了通过 企业内训师的培训 ,更多的是需要给予锻炼的机会和平台。在内训师队伍建立之初,建议成立一个内训师评选委员会,该委员会的主要任务是给予内训师 编、导、演 方面的指导,并考核内训师的整体水平,通过内训师评选委员会考核合格的人,才能正式聘任为企业的内训师。 (3)在制度上激励内训师。激励主要为物质激励和精神激励,在物质激励上,可以表现为有吸引力的培训课酬、给予针对性的培训、提供与家庭成员一起的休假机会等等;在精神激励上,则可以通过内训师等级的评聘、品牌内训师的选举等等,来增强内训师的成就感。 (4)要制定内训师管理的相关制度,来指导和规范内训师队伍建设。 总之,培训体系建设要紧紧围绕企业发展战略,与人力资源管理相关制度紧密结合,考虑公司的长远发展和员工的个人发展,并做到培训体系的动态建设和管理,培训体系才能满足企业实际需要,得以有效推广和运行,并充分发挥培训体系的功能和作用。 【】 责任编辑：老A 经治医师绩效考核和管理浅析